Plazo total según el tamaño de la obra
El plazo depende más de la cantidad de terminaciones que de los metros cuadrados. Una casa de 100 m2 con dos baños, cocina completa y revestimiento exterior de placa cementicia lleva más tiempo que una de 120 m2 con un baño y siding. Con esa salvedad, estos son los plazos de referencia que manejamos en casas llave en mano y en las obras más chicas, contados desde el inicio de la platea hasta la entrega:
| Tipo de obra | Metraje típico | Plazo de obra |
|---|---|---|
| Módulo habitable o dormitorio en el fondo | 15 a 25 m2 | 3 a 5 semanas |
| Tiny house llave en mano | 18 a 45 m2 | 5 a 10 semanas |
| Ampliación conectada a la casa | 20 a 40 m2 | 3 a 6 semanas |
| Casa chica | 60 a 80 m2 | 3 a 4 meses |
| Casa familiar | 90 a 120 m2 | 4 a 5 meses |
| Casa grande, dos plantas o muchas terminaciones | 120 a 180 m2 | 5 a 7 meses |
| Segunda planta sobre casa existente | 40 a 80 m2 | 2 a 4 meses |
Cronograma etapa por etapa de una casa de 100 m2
Así se reparte el tiempo en una casa familiar típica. Las semanas son de obra real; varias etapas se superponen, por eso la suma de las filas es mayor que el plazo total.
| Etapa | Qué se hace | Duración |
|---|---|---|
| 0. Proyecto y permiso | Anteproyecto, planos, cálculo estructural, ingreso del permiso en la intendencia | 3 a 8 semanas, antes de empezar la obra |
| 1. Platea | Replanteo, movimiento de suelo, malla, caños de sanitaria embutidos, hormigonado y curado | 2 a 3 semanas (el curado lleva 7 a 14 días) |
| 2. Estructura | Montaje de paneles de muros, vigas, cabriadas de techo y anclajes a la platea | 3 a 10 días |
| 3. Techo y cerramiento | Cubierta de isopanel o chapa, placa exterior, membrana hidrófuga y colocación de aberturas | 1 a 2 semanas |
| 4. Instalaciones | Eléctrica, sanitaria, agua caliente y ductos, todo por dentro de la estructura | 1 a 2 semanas |
| 5. Aislación y placas interiores | Lana de vidrio o mineral en muros y techo, barrera de vapor, placas de yeso, cielorrasos | 2 a 3 semanas |
| 6. Revestimiento exterior | Siding, placa cementicia con revoque plástico, chapa o madera | 2 a 3 semanas, en paralelo con la etapa 5 |
| 7. Terminaciones | Masillado y pintura, pisos, revestimientos de baño y cocina, mesadas, muebles | 4 a 8 semanas |
| 8. Cierre | Artefactos, griferías, luminarias, ajustes de aberturas, limpieza final y entrega | 1 a 2 semanas |
El hito que importa: casa cerrada y estanca
Entre la semana 5 y la 7 de obra la casa queda con platea, estructura, techo, membrana y aberturas. A partir de ese momento todo el trabajo es interior y el clima deja de importar. Es también el hito donde una obra puede pausarse sin riesgo si el cliente quiere hacer las terminaciones más adelante: la casa queda protegida.
Por qué las terminaciones son la mitad del plazo
La estructura es rápida porque es industrial: perfiles cortados a medida, atornillados, sin esperar que nada seque. Las terminaciones son artesanales en cualquier sistema constructivo: masillar tres manos, pintar, colocar porcelanato, instalar una cocina. Eso no cambia con el steel framing, y por eso una casa "llave en mano" lleva meses aunque la estructura se haya montado en una semana. Cuando alguien promete una casa terminada en pocas semanas, conviene preguntar qué entiende por terminada.
Por qué es más rápido que el ladrillo
El ahorro de tiempo frente a la construcción tradicional está entre el 40 y el 60 por ciento, y viene de cuatro cosas concretas:
- No hay tiempos de secado. En ladrillo, cada etapa húmeda (mampostería, revoque grueso, fino, contrapiso, carpeta) espera días para seguir. En steel framing la única etapa húmeda es la platea.
- Las etapas se superponen. Mientras un equipo hace el revestimiento exterior, otro hace instalaciones adentro. En obra húmeda el orden es más rígido.
- Parte de la obra se fabrica antes. Los paneles de muros y las cabriadas pueden armarse en taller mientras se cura la platea. En una casa prefabricada en steel framing esa parte llega lista y se monta en días.
- Menos gente y menos escombro. Una cuadrilla de 3 a 5 personas resuelve una casa. No hay demoliciones, no hay acopio de arena y portland, y el terreno se mantiene limpio, lo que también acelera el final de obra.
Qué atrasa una obra de steel framing (y cómo evitarlo)
En nuestra experiencia, casi ningún atraso viene de la estructura. Vienen de lo que rodea a la obra. Esta es la lista, ordenada por frecuencia:
- El permiso municipal. Cada intendencia tiene sus tiempos y sus requisitos. Se resuelve ingresando el permiso apenas hay proyecto, no cuando se quiere empezar la obra. Mientras se tramita se puede fabricar en taller.
- Las aberturas a medida. Las aberturas de aluminio con DVH se fabrican a pedido y llevan de 3 a 6 semanas. Si se piden al firmar el contrato, llegan justo para cerrar la casa. Si se piden cuando la estructura ya está montada, la obra espera.
- Cambios de proyecto en obra. Mover una ventana o agregar un baño con la estructura montada implica recalcular y rehacer. Lo que se decide en planos cuesta horas; lo que se decide en obra cuesta semanas.
- Decisiones de terminaciones tardías. Elegir el porcelanato, la grifería o la cocina cuando ya se está en la etapa 7 detiene la obra. Conviene tener todo elegido cuando la casa se cierra.
- Lluvia durante la platea. Es la única etapa sensible al clima. Después de cerrar la casa, llueva o no, se trabaja.
- Conexiones de servicios. El alta de UTE y la conexión de OSE o el pozo tienen sus propios tiempos y no dependen del constructor. Se gestionan en paralelo con la obra.
- Acceso al terreno. Un terreno sin calle consolidada o con acceso angosto complica la descarga de materiales y la platea. Se resuelve en la visita técnica, antes de cotizar.
Cómo comparar plazos entre presupuestos
Dos presupuestos que dicen "4 meses" pueden significar cosas muy distintas. Estas preguntas ponen a todos en la misma vara:
- ¿El plazo cuenta desde la firma o desde el inicio de la platea? Lo honesto es aclarar ambos.
- ¿Incluye el permiso municipal o lo da por hecho?
- ¿Qué significa "entrega": casa cerrada, casa con instalaciones, o casa lista para mudarse?
- ¿Hay hitos con fechas por escrito (platea, estructura, casa cerrada, instalaciones, entrega)?
- ¿Qué decisiones tengo que tomar yo y para qué fecha (aberturas, revestimientos, cocina)?
- ¿Cómo se maneja un atraso: se avisa, se replanifica, hay penalidad?
Steel framing vs ladrillo: la misma casa, dos calendarios
Para una casa de 100 m2 con terminaciones equivalentes, así se comparan los tiempos etapa por etapa. Los plazos de ladrillo son los habituales en obra tradicional bien organizada; con equipos chicos suelen ser mayores.
| Etapa | Steel framing | Ladrillo y hormigón |
|---|---|---|
| Fundación | Platea: 2 a 3 semanas | Zapatas, vigas y platea o contrapiso: 3 a 5 semanas |
| Estructura y muros | 3 a 10 días | Columnas, vigas, losa y mampostería: 8 a 12 semanas |
| Techo | Con la estructura o en la semana siguiente | Losa con encofrado y curado: 3 a 4 semanas |
| Casa cerrada | Semana 5 a 7 | Mes 4 a 5 |
| Revoques y terminaciones | Placas, masillado y pintura: 6 a 10 semanas | Grueso, fino, carpetas y pintura, con secados: 12 a 20 semanas |
| Total | 4 a 5 meses | 9 a 12 meses |
Lo que el plazo corto significa en plata y en vida
Terminar en cinco meses en vez de un año son siete meses menos de alquiler, de dirección de obra, de viajes al terreno y de incertidumbre. En zonas de temporada como Maldonado o la Costa de Oro también significa llegar al verano con la casa lista, algo que en ladrillo exige empezar un año antes. La comparación completa está en steel framing vs ladrillo.
